Back to top

3 mối họa lớn nhất đe dọa đến lĩnh vực bất động sản Trung Quốc


Trung Quốc hiện đương đầu với nhiều thách thức lớn về kinh tế. Tuy nhiên thách thức không tiềm ẩn khả năng gây sụp đổ hệ thống.



Chuyên gia Andy Xie thuộc Morgan Stanley cho đến nay vẫn là
chuyên gia nổi tiếng bi quan về Trung Quốc. Vài tuần trước, ông đưa ra dự báo
rằng tại một số thị trường, giá bất động sản có thể giảm tới 90% và giá bất
động sản hiện cao gấp đôi so với giá trị thật.

Cả ông Andy Xie và nhà đầu tư nổi tiếng Jim Chanos đều tin
chúng ta đang có một bong bóng có thể tác động tiêu cực đến nền kinh tế lớn thứ
2 trên thế giới.

Luận điểm của chuyên gia Xie đúng đến mức nào? Ông đã đánh
giá quá mức rủi ro của giá nhà đất cao và những căn hộ trống bởi ông hiểu nhầm
vai trò của đòn bẩy trong việc hình thành bong bóng. Đòn bẩy, chứ không phải
giá cao, đã gây ra rủi ro hệ thống.

Trung Quốc có chính sách buộc những người mua nhà ở tư nhân
phải có đủ tiền: 30% đối với căn nhà thứ nhất và 50% đối với căn nhà thứ hai để
hạn chế hành vi dùng đòn bẩy và rủi ro. Ông cũng đánh giá thấp tiềm năng tăng
thu nhập tại Trung Quốc.

Nếu không tin, hãy thử hỏi các hãng nổi tiếng như Apple,
Starbucks và Nike lý do tại sao họ có kế hoạch tăng trưởng ấn tượng dành cho
Trung Quốc và đã có lợi nhuận cao tại đây.

Tuy nhiên, dù tôi không đồng ý với quan điểm của nhóm chuyên
gia bi quan về một sự sụp đổ, không phải mọi yếu tố trên thị trường chứng khoán
Trung Quốc đều tích cực. Hiện đang tồn tại một số nỗi lo mà chính phủ Trung Quốc
thực sự cần phải giải quyết.

Thứ nhất, hiện không có đủ nhà dành cho người thu nhập thấp
và thu nhập trung bình bởi các công ty chú trọng xây căn hộ xa xỉ nơi lợi nhuận
cao nhất. Chính phủ Trung Quốc đã hạn chế xây dựng đối với những villa có diện
tích lớn (phần lớn nhà tại Trung Quốc là nhà chọc trời).

Trung Quốc cũng hạn chế cả số lượng căn hộ diện tích lớn
trong các khu nhà này. Tuy nhiên, cá nhân giàu có thể mua nhiều căn và phá tung
tường ngăn. Việc hạn chế các sản phẩm bất động sản xa xỉ đi ngược lại với nhu
cầu của thị trường và vì thế không phát huy hiệu quả.

Chính phủ cần buộc nhóm công ty bất động sản chuyên xây dựng
căn hộ xa xỉ xây căn hộ nhỏ hơn ở khu vực xa. Trong đó có thể bao gồm nhiều căn
hộ cho thuê với mức giá thấp hơn giá thị trường dành cho người đến từ vùng
khác. Điều này sẽ giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở tại một số khu vực, thành phố.

Trong thời kỳ tư hữu hóa nhà đất, các công ty nhà nước bán
nhà cho nhân viên với giá thấp hơn giá thị trường. Kết quả là nếu một người đến
từ Thượng Hải hay một khu vực đô thị khác, chắc chắn giờ đã có nhà.

Tuy nhiên, những người đến từ Thượng Hải hay thành phố khác
không thể tìm được nhà phù hợp. Người tốt nghiệp từ các trường đại học hàng đầu
thường phải ở từ 5 đến 6 người/căn hộ trong những chiếc giường tầng.

Thứ hai, việc xây dựng những căn nhà chất lượng ở nơi không
tiện giao thông cũng chẳng để làm gì. Trung Quốc thật sự cần đầu tư thêm vào cơ
sở hạ tầng, trái với tính toán của nhiều chuyên gia.

Nhiều chuyên gia bi quan như giáo sư Michael Pettis của đại
học Peking cho rằng Trung Quốc hiện phụ thuộc quá nhiều vào đầu tư cơ sở hạ
tầng để tăng trưởng và sẽ đi theo con đường như Nhật thập niên 1990. Phân tích
đó không tính đến khác biệt giữa chương trình chi tiêu của Nhật và Trung Quốc
và sự thật rằng nhiều người Trung Quốc hiện vẫn còn rất nghèo khó trong khi
chất lượng cuộc sống tại Nhật cao hơn Mỹ.

Đầu tư vào cơ sở hạ tầng tại Nhật chắc chắn có phần phí
phạm. Trung Quốc, trong khi đó, đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng như hệ thống
đường ngầm tại thành phố lớn như Thành Đô và vào hệ thống đường sắt giúp tăng
năng suất, cũng giống như Nhật đã làm vào thập niên 1960 và vì thế giúp Nhật
trở thành cường quốc kinh tế vào thập niên 1970 và 1980.

Trung Quốc còn nhiều điều kiện để tăng trưởng. Trung Quốc có
hơn 100 thành phố có dân số hơn 1 triệu và phần lớn không có đường ngầm. Giao
thông ở trong tình trạng kinh khủng. Cần tuyến đường sắt tốc độ cao hơn để kết
nối các thành phố.

Năm ngoái, để đi tàu từ Thượng Hải đến Vũ Hán nơi khoảng hơn
30 triệu người đang sinh sống. Tuyến đường sắt mới giảm thời gian đi lại xuống
còn 5 tiếng. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng của Trung Quốc giúp tăng năng suất, còn
tại Nhật, mọi chuyện ngược lại.

Cuối cùng, dù hiện không tồn tại bong bóng bất động sản,
Trung Quốc chắc chắn không “miễn nhiễm” với bong bóng và những chu kỳ kinh tế.
Ở thời điểm nào đó, tăng trưởng kinh tế Trung Quốc sẽ chững lại, có thể rất
nhiều và thậm chí suy thoái.

Tuy nhiên hiện nay điều đó không xảy ra, Kinh tế Trung Quốc bắt đầu từ xuất phát điểm
thấp và thị trường nhìn chung vẫn không hiệu quả. Khoảng hơn 400 triệu người
chuyển từ khu vực nông thôn ra thành thị, họ sẽ cần nhà và thay đổi về cơ cấu
kinh tế. Các công ty đang đầu tư đầy đủ vào các lĩnh vực.

Công ty nghiên cứu thị trường Trung Quốc đã tiến hành phỏng
vấn nhiều giám đốc điều hành từ hàng trăm công ty đa quốc gia trong quý vừa qua
và khoảng 80% cho biết có kế hoạch tăng đầu tư tại nội địa trong 3 năm tới và
đều dự báo lợi nhuận tăng trong năm nay.

Trung Quốc hiện đương đầu với thách thức lớn về kinh tế. Tuy
nhiên thách thức không tiềm ẩn khả năng gây sụp đổ hệ thống. Ngược lại, thách
thức và cơ hội trong cung cấp đủ nhà ở và cơ sở hạ tầng cho nhóm dân số thành
thị ngày một giàu có đồng nghĩa với Trung Quốc còn nhiều năm tăng trưởng còn
lại, giống như Nhật thập niên 1960.

My Vân
Theo Fortune